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Come l’home staging può aiutare la “prima casa”

Giugno 14th, 2016

Come l’home staging può aiutare la “prima casa”

 

Come l’home staging può aiutare la “prima casa”

Avete presente quella “vocina” che giorno dopo giorno ci sussurra all’orecchio: “-365, -364, -363 … -180 … -3, -2, -1” …
Tutte le volte che fissiamo o ci viene dato un termine, automaticamente quella “vocina” appare nel nostro orecchio e inizia il suo inesorabile countdown. Non solo, ma tanto più l’evento è importante e tanto più la “vocina” aumenta di intensità.
Poi dipende dall’evento ovviamente, per cui a volte è musica per le nostre orecchie, ma altre volte è solamente un incubo da scacciare.
La Legge di Stabilità 2016 è intervenuta sui requisiti per l’acquisto della prima casa, facilitandone l’applicazione.
Cosa c’entra questo con quella “vocina”? … C’entra e come!
Ma facciamo intanto un passo indietro e, per comodità, riepiloghiamo brevemente cosa vuol dire “prima casa” e quali agevolazioni fiscali ci consenta di ottenere.

I REQUISITI “PRIMA CASA”
Affinché un immobile possa definirsi prima casa, per un potenziale acquirente, oltre a non dover appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9, (i cosiddetti “immobili di lusso”), e naturalmente alla A/10 (uffici e studi privati), occorre che si verifichino contemporaneamente i tre seguenti requisiti:

a) Nell’atto di compravendita l’acquirente deve dichiarare di essere residente, oppure di voler stabilire entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza, nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare. Sono fatti salvi casi particolari, legati all’attività svolta dal soggetto ovvero alla condizione di emigrante.

b) Nell’atto di compravendita l’acquirente deve dichiarare di non possedere in via esclusiva o in comunione con il coniuge altra abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare.

c) Nell’atto di compravendita l’acquirente deve dichiarare di non possedere su tutto il territorio nazionale, neppure per quote, anche in regime di comunione, altra abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”.

La Legge di Stabilità 2016 è intervenuta sul requisito di cui alla lettera c) consentendo in pratica di spostare entro un anno dal nuovo acquisto la realizzazione di questo requisito.
Ciò significa che adesso è possibile acquistare una abitazione con le agevolazioni “prima casa”, anche possedendo ancora la precedente “prima casa”, purché si riesca, a pena di decadenza, ad alienare quest’ultima entro un anno.

come vendere la prima casa

LE RELATIVE AGEVOLAZIONI FISCALI
Se l’operazione non è soggetta ad IVA, l’imposta di registro per l’acquisto di una prima casa è stabilita nell’aliquota ridotta del 2%, invece che del 9%. Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura di 50 euro ciascuna.
Trattandosi poi di una abitazione, è possibile che l’acquirente scelga di applicare l’imposta di registro sul valore catastale dell’immobile, (cioè esercitare l’opzione del prezzo – valore), invece che sul prezzo di vendita.
Se invece l’operazione è soggetta ad IVA, quest’ultima per l’acquisto di una prima casa è stabilita nell’aliquota ridotta del 4%, invece che del 10 ovvero del 22%. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura di 200 euro ciascuna.
Tuttavia, in questo caso, non si può esercitare l’opzione del prezzo – valore.

Esiste poi un credito d’imposta a favore di coloro che, entro un anno dalla vendita della “prima casa”, provvedano ad acquistare una nuova abitazione sempre “prima casa”. Il credito può essere portato in diminuzione sull’imposta di registro oppure sull’IVA da pagare, ma non può mai dare luogo a rimborsi.
Questo credito si applica adesso, oltre che alla tipica sequenza alienazione – acquisto, anche laddove la sequenza stessa sia ribaltata ai sensi della Legge di Stabilità 2016.

Come vendere prima casa
IL RUOLO DELL’HOME STAGING
Insomma, approfittare delle agevolazioni fiscali previste per una prima casa è sempre cosa buona e giusta … a patto però di disfarsi, eventualmente, di una precedente “prima casa”. E questo è il vero problema!
D’altronde acquistare casa dipende solamente da noi, possiamo accettare o meno, mentre vendere casa può richiedere maggiori difficoltà in quanto dipende esclusivamente dalle scelte degli altri, anche se siamo noi a fissare l’asticella. Questo significa che più la nostra proposta è appetibile, più avremo possibilità di vendere prima e meglio.

L’ideale sarebbe liberarsi di una prima casa e poi acquistarne una nuova. In questo modo ci garantiremmo l’imposta di registro o l’IVA ridotta, ma potremmo avere difficoltà a recuperare il credito d’imposta, se non ricompriamo entro un anno. Se invece i casi della vita ci portassero ad acquistare una “prima casa” possedendone ancora una, dovremmo assolutamente liberarci di quest’ultima entro un anno, altrimenti perderemmo in un colpo solo tutte le agevolazioni fiscali.
Ecco allora apparire quella “vocina” nel nostro orecchio, pronta a fare il suo dovere.

Ricordiamoci che attualmente i tempi medi di una vendita immobiliare si aggirano intorno ai nove mesi, se ovviamente il prezzo fosse in linea con i valori di mercato. Ma ricordiamoci anche che stiamo parlando di medie statistiche e quindi … del “pollo di Trilussa”.
Se vogliamo abbattere i tempi di vendita, abbiamo due sole strade percorribili. O svendiamo l’immobile, oppure ci affidiamo ad un intervento di Home Staging.
Nel primo caso dovremmo ridurre drasticamente il prezzo e le eventuali agevolazioni fiscali non riuscirebbero a modificare il trend negativo, peggio ancora se le perdessimo. Nel secondo caso potremmo tenere alto il prezzo e sommarvi l’effetto delle agevolazioni fiscali. Al punto che, anche perdendo quest’ultime, riusciremmo comunque a mantenere un trend positivo.

Vendere la prima casa

Vendere la prima casa

NON SOLO PER LA “PRIMA CASA”
In conclusione, avrai capito che, per essere sicuri di realizzare un buon affare immobiliare, conviene sempre … a prescindere o meno dalle agevolazioni fiscali prima casa … un intervento di Home Staging!
La “prima casa” ti mette di fronte a un bivio e, se non vuoi svendere, la scelta è obbligata. Ma l’Home Staging funziona sempre e ti consente comunque di vendere l’immobile prima e meglio. Ricordalo anche quando non hai quell’ansia e quella fretta che ti impone il disfarti di una prima casa. Sei d’accordo?
Aspetto la tua opinione nei commenti.

CHI E’ L’AUTORE
Marco Palmieri, Ingegnere Civile Edile e Home Stager
Inizia la sua professione occupandosi di edilizia e architettura dalla fase progettuale a quella realizzativa con interventi di manutenzione, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazioni. marco-palmieriSuccessivamente amplia le sue competenze interessandosi di marketing immobiliare e occupandosi di analisi di mercato, valorizzazione e promozione degli immobili.
Contatti

 

Le foto dell’intervento di home staging sono di Patrizia Ludovico – Case in Scena
Le foto contenute nell’articolo sono state tratte dal web, chi ne avesse diritto può rivolgersi ad Home Staging Italia per far inserire i credit o cancellare l’immagine.

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